Letyshops

М. Сорокин. Игра в классики: поиск победителя

Статья опубликована в журнале "Недвижимость и ипотека", N7 (08), 2005
Кому нужна классификация? | Попытка классификации | Гипотеза исследования и проверка | В поиске победителей

В девелопменте проектов классификация может быть важным источником информации для проектирования основных строительных параметров объекта. Разумеется, в архитектурном проекте кроме требований потребителей (классификации) учитываются нормы инсоляции и иные ограничения в соответствии с действующими СНиП, а также характеристики, зафиксированные в инвестиционном контракте с городом. Пример таких ограничений — центр Москвы, где в отдельных случаях невозможно строительство подземного паркинга, подразумевающее рытье котлована.

Практическое применение классификации жилья можно рассмотреть на примере исследования, посвященного проектированию объекта эконом-класса в части метража квартир. Задачей исследования являлось определение оптимальных строительных параметров новостроек эконом-класса без прогнозирования тенденций рынка.

Перед началом исследования была выдвинута гипотеза о влиянии метража квартир в рамках каждого класса на темпы (объемы) продаж объектов-конкурентов. В ней не принимаются во внимание потребительские свойства планировки квартиры, в том числе площадь и параметры отдельных ее помещений, количество лоджий и балконов, инсоляция и расположение квартиры в секции (угловая, внутренняя), видовые характеристики и иные факторы, влияющие на цену и спрос.

В ходе исследования была собрана информация об остатках квартир в строящихся объектах-аналогах по разным типам квартир. На основании этих данных с внесенными поправками (весами) были проведены обобщения по оптимальному метражу квартир эконом-класса. Для анализа объекты-аналоги были специально отобраны (в соответствии со стадией строительства и другими данными). Наиболее сложным при исследовании оказался корректный сбор информации о действительных остатках строящихся объектов и точное присвоение весов по апробированной методике.

Таб. 2. Остатки по трем выборочным объектам (по 1-, 2-, 3-комнатным квартирам на определенную дату)

  Площадь, кв. м Кол-во квартир Кол-во непроданных Не продано, %
1-комн.        
Объект 1 40 – 49 112 1 1
Объект 2 39 – 58 115 13 11
Объект 3 44 – 54 81 18 22
2-комн.        
Объект 1 63 – 80 112 9 8
Объект 2 66 – 83 115 17 15
Объект 3 60 – 75 81 17 21
3-комн.        
Объект 1 88 – 99 96 0 0
Объект 2 87 – 120 121 51 42
Объект 3 84 – 105 63 4 6

Из таб. 2 видно, что успешнее всего продавался объект 1 с квартирами минимального метража. Общая рекомендация исследования (таб. 3) — минимизация возможных метражей для всех типов жилья эконом-класса без ухудшения потребительских качеств квартиры. Так, для современной 1-комнатной квартиры минимальный метраж определяется в 35 кв. м, из которых комната — 18 кв. м, кухня — 9, санузел и коридор — по 4.

Таб. 3. Выборочные рекомендации по метражу

Проектируемый объект 1-комн. 2-комн. 3-комн.
Площадь квартир, кв. м 35 – 45 57 – 67 74 – 84

Дальнейшее развитие указанной гипотезы может проводиться по усовершенствованной методике с расширением количества исследуемых объектов и включением других классов новостроек (бизнес-класс и элитный класс).

Тенденции и подходы к проектированию

Параметры монолитных объектов эконом-класса приближаются к параметрам панельных домов массовых серий, что подтверждает правильность классификации. В этом легко убедиться, изучив метражи популярных серий панельных домов (таб. 4), возводимых в последнее время. Наблюдается общая тенденция снижения метража квартир в объектах эконом-класса. И она усилится в дальнейшем, если девелоперы продолжат слепо копировать тактику конкурентов.

Таб. 4. Примерные метраж и параметры квартир

Серия П-44-Т 1-комн. 2-комн. 3-комн.
Площадь квартиры, кв. м 38 52      60 76
Жилая площадь, кв. м 19 30      34 44
Серия КОПЭ 1-комн. 2-комн. 3-комн.
Площадь квартиры, кв. м 38 50      58 76
Жилая площадь, кв. м 20 32      34 44

 

<<предыдущая [1][2][3][4] следующая>>
[вид для печати]

 

 

Реклама: